17.01.2019 tarihli ve 7161 sayılı Kanun’un 56. maddesiyle 11.1.2011 tarihli 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesinde değişiklik yapılmak suretiyle kira artış oranında üst sınır olarak TÜFE’nin oniki alık ortalamalara göre değişim oranın esas alınacağını düzenlenmiştir.
Bilindiği üzere anılan değişiklikten önce kira artış oranlarında üst sınır tespit edilirken ÜFE oranı göz önünde bulundurulmaktaydı.
Ancak 2018 yılı içerisinde ÜFE oranının çok yükselmesi özellikle kiracıların fahiş kira artış oranları ile karşılaşmasına neden olmuştu.
Bu durumu göz önünde bulunduran kanun koyucu 7161 sayılı Kanun’un 56. maddesiyle TBK’nın 344. maddesinde değişiklik yapmış ve yıl içerisinde ÜFE’nin atında seyreden TÜFE’nin kira artış oranında üst sınır olarak esas alınması gerektiğini kabul etmiştir.
Aslında anılan değişikliğin içerisinde yer aldığı 2/1369 Esas sayılı “Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi”nin Plan ve Bütçe Komisyonu’nda görüşülmesi sırasında muhalefet milletvekillerinin takip eden yıl TÜFE’nin ÜFE’den yüksek çıkmasının tekrar bir kanun değişikliği ihtiyacını ortaya çıkaracağı, bunun ise her yıl Borçlar Kanunu gibi bir genel Kanun’un değiştirilmesi sonucuna (sorununa) yol açacağı dile getirilmişti. Teklif sahibi milletvekillerince eleştirilerin dikkate alınacağı ve Teklif’in TBMM Genel Kurulu’nda görüşülmesi sırasında eleştirileri karşılayacak bir önerge verileceği söylenmişti.
Ancak Genel Kurul’da Teklif sahibi milletvekillerince sadece TÜFE’nin 12 aylık ortalamalarına göre değişim oranın kira artış hesaplamasında üst sınır olarak esas alınacağına dair önerge verildi.
Yargıtay kira artış oranında üst sınır olarak ÜFE’nin dikkate alındığı dönemde zaten ÜFE’nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağını içtihat etmişti. Bu içtihat muhtemelen TÜFE’de de geçerliliğini koruyacaktı. Fakat Genel Kurul’da verilen ve kabul edilen önerge ile artık kanuni düzenleme yapıldığından Yargıtay içtihadına başvurmaya gerek kalmayacaktır. Dolayısıyla önerge bu yönüyle sonuç doğuracaktır.
Bununla birlikte ilerleyen yıllarda TÜFE oranının ÜFE’nin üzerinde seyretmesi durumunda Borçlar Kanunu’nda bir kez daha değişiklik yapılıp yapılmayacağı cevabı merak edilen bir sorudur.
Son olarak belirtelim ki 7161 sayılı Kanun’un 69. maddesinde, TBK’nın 344. maddesini değiştiren ve kira artış oranında üst sınır olarak TÜFE’nin oniki alık ortalamalara göre değişim oranın esas alınacağını düzenleyen 56. maddenin 1.1.2019 tarihinden geçerli olmak üzere yürürlük kazanacağı ifade edilmiştir.
Not: 31.03.2011 tarihli ve 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında TBK m. 344 hükmü 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmamaktadır.
7161 sayılı Kanun’un 59. maddesiyle 31.03.2011 tarihli ve 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesine “Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 sayılı Kanunun 344 üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.” şeklinde ikinci bir fıkra eklenmiştir.
Değişikliğe ilişkin madde gerekçesinde “Madde ile, 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun geçici 2 nci maddesine bir fıkra eklenmek suretiyle kira bedelinin belirlenmesinde tüketici fiyat endeksinin artış oranı olarak belirlenmesinin üretici fiyat endeksinden daha hakkaniyete uygun sonuçlar doğuracağı düşünülerek 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 344 üncü maddesinde yapılan değişikliğin derhal uygulanması öngörülmektedir.“ denilmiştir.(Çevrimiçi, https://www.tbmm.gov.tr/sirasayi/donem27/yil01/ss37.pdf, 24.01.2019).
7161 sayılı Kanun’un 56. maddesinde olduğu gibi, 59. maddenin de 1.1.2019 tarihinden geçerli olmak üzere yürürlük kazanacağı ifade edilmiştir.
Böylelikle kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiraları ile ilgili kira sözleşmeleri bakımından da, 1.7.2020 tarihi beklenmeksizin, TBK m. 344 hükmünün uygulanacağı düzenlenmiştir.
