Yargıtay Kararlarına Göre Tapu Kütüğünde Aile Konutu Şerhi Bulunmasa Dahi, Malik Olmayan Eşin Açık Rızası Alınmadan Aile Konutunun Satılması Mümkün Değildir. Aksi Takdirde Malik Olmayan Eş Tapu İptal ve Tescil Davası Açabilir:
Aile Konutu Nedir?
Aile konutu Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesinin gerekçesinde “eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön vverdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı, anılarla dolu bir mekân” olarak tanımlanmıştır.
Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından 1.6.2002 tarihinde çıkartılan 2002/7 No’lu genelgede aile konutu, “eşlerin bütün yaşam faaliyetleri gerçekleştirdikleri mesken” şeklinde ifade edilmiştir.
Aile konutu Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2011/2-447 E., 2011/556 K., 28/09/20211 T.’li kararında şu şekilde ifade edilmiştir:
“Bir yerin aile konutu sayılabilmesi için eşlerin aile konutunu beraberce seçmeleri ve burada ortak bir yaşam merkezi oluşturmaları; aile konutunun aile hayatı için merkezileştirilmesi; aile konutunun kullanımının hukuka uygun olması ve nihayet eşlerin bir yeri aile konutu haline getirmeye yönelik iradelerinin üçüncü kişiler tarafından da anlaşılabilir olmasıdır; yani, konutun üçüncü kişilerce de ailenin yaşadığı konut sayılmasıdır. Aile konutu tek bir konuttur. Eşlerden birinin meslekî faaliyeti veya çocukların sağlık veya eğitim durumu sebebiyle ailenin yaşam faaliyeti yılın belirli dönemlerinde farklı konutlarda odaklanıyorsa ailenin yaşam faaliyetinin yoğunlaştığı konut aile konutu sayılmalıdır.
Aile konutu, ailenin barınma ihtiyacını karşılayan ve eşlerin yaşam merkezi olan konuttur. Aile konutu, ailenin barınma ihtiyacını karşılamasının yanı sıra, aile hayatının önemli bir bölümünün geçirildiği alan olarak aile fertleri bakımından manevi bir değere de sahiptir.Aile acı ve tatlı günlerini bu konutta yaşar, komşularla, çevreyle ilişkiler kurar, eşler uzun yıllar birlikte yaşadıkları bu konutu yerleşim yeri ve haberleşme adresi olarak gösterirler.”
Aile Konutu Üzerinde Tasarruf İşlemlerinin Geçerliliği
Bilindiği üzere Türk Medeni Kanunu’na (TMK) göre eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz (TMK m. 194/1). Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir (TMK m. 194/3). Tapu kütüğünde aile konutu şerhi bulunan taşınmazın eşin açık rızası olmadan satılması mümkün değildir. Böylece Türk Medeni Kanunu’nun 194. madde hükmü ile eşlerin aile konutu ile ilgili bazı hukuksal işlemlerini diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilerek, eşlerin hukuki işlem özgürlüğü, “aile birliğinin korunması” amacıyla sınırlandırılmıştır.
Aile Konutu Şerhi Olmayan Taşınmazın İyiniyetli Üçüncü Kişiler Tarafından Satın Alınması
Tapu kütüğünde aile konutu şerhi bulunmayan bir taşınmazın eşin açık rızası olmadan üçüncü kişilere satılması mümkündür. Taşınmazı satın alan üçüncü kişi, tapu kütüğünde aile konutu şerhi olmadığından taşınmazın aile konutu olduğunu bilmediğini, iyiniyetli olduğunu, tapu kayıtlarına güvenerek taşınmazı satın aldığını savunabilecektir. Nitekim TMK’da da, iyiniyetli üçüncü kişinin savunmasını destekler şekilde, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunacağı düzenlenmiştir (TMK m. 1023).
Yukarıdaki paragrafta anlatılan ihitimalde, yani tapuda aile konutu şerhi bulunmayan bir taşınmazın malik olan eş tarafından malik olmayan eşin açık rızası olmaksızın iyiniyetli üçüncü kişiye satılması durumunda satışı sonradan öğrenen malik olmayan eşin satışı bozdurup bozduramayacağı, daha açık bir deyişle tapu iptal ve tescil davası açıp açamayacağı üzerinde durulmalıdır.
Yargıtay Uygulaması
Yeni Tarihli Güncel Uygulama
TMK’da da, her ne kadar, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunacağı düzenlenmiş (TMK m. 1023) olsa da Yargıtay kararlarına göre tapu kütüğünde aile konutu şerhi bulunmasa dahi, malik olmayan eşin açık rızası alınmadan aile konutunun satılması mümkün değildir. Aksi takdirde malik olmayan eş tapu iptal ve tescil davası açabilir.
Yargıtay anılan kararlarında; TMK’nın 194. maddesinde öngörülen sınırlandırmanın, taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulduğu için değil, konut aile konutu vasfı taşıdığı için getirildiğini, bu sebeple taşınmazın tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa bile o konutun aile konutu özelliğini taşıdığını, nitekim aile konutu şerhinin kurucu değil açıklayıcı nitelikte olduğunu kabul etmiş ve bu durumda; Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca malik olan eş tarafından diğer eşin açık rızası alınmadan aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması durumunda yapılan bu işlemin “geçerli” kabul edilemeyeceği, diğer eşin geçerli olmayan işlemin iptali için dava açabileceği sonucuna varmıştır.
Örnekler kararlardan bir tanesinin tam metni aşağıdaki gibidir:
2. Hukuk Dairesi 2021/3464 E., 2021/6355 K., 22/09/2021 T.
“Taraflar arasındaki davanın yapılan muhakemesi sonunda bölge adliye mahkemesi hukuk dairesince verilen, yukarıda tarihi ve numarası gösterilen hüküm davalı … tarafından temyiz edilerek; temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması istenilmekle; duruşma için belirlenen 22.09.2021 günü temyiz eden davalı … vekili Av. … geldi. Karşı taraf davacı … ile vekili Av. … geldiler. Başka gelen olmadı. Gelenlerin konuşması dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için duruşmadan sonraya bırakılması uygun görüldü. Bugün dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
Dava; TMK m. 194 uyarınca tapu iptal tescil ve aile konutu şerhi konulması istemine ilişkindir. Davacı erkek dava dilekçesinde, dava konusu taşınmazın aile konutu olduğu, taşınmazın haberi ve onayı olmadan davalı eş tarafından davalı …’a satıldığı, davalı … adına olan tapu kaydının iptali ile davalı eş … adına tesciline ve taşınmaz tapu kaydına aile konutu şerhi konulmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Mahalli mahkemece yapılan yargılama neticesinde, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından istinaf edilmiş ve bölge adliye mahkemesi ilgili hukuk dairesince yapılan inceleme neticesinde, davacının istinaf itirazının kabulüne, mahalli mahkeme kararının kaldırılmasına ve davanın kabulüyle dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davalı eş adına tapuya kayıt ve tesciline, taşınmazın aile konutu olduğunun tespitine karar verilmiştir. Hüküm davalı … tarafından temyiz edilmiştir.
Türk Medeni Kanunu’nun “Eşlerin hukuki işlemleri’’ başlıklı 193. maddesi; “Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, eşlerden her biri diğeri ve üçüncü kişilerle her türlü hukukî işlemi yapabilir.” şeklindedir.
TMK’nın 194. maddesinin birinci fıkrası; “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz” hükmünü içermektedir. Aile konutunun tanımına ise anılan maddenin gerekçesinde yer verilmiş; aile konutu “Eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı anılarla dolu bir alan” olarak tanımlanmıştır.
TMK’nın 193. maddesi dikkate alındığında kural olarak eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlem yapma serbestisi kabul edilmişken, aynı Kanun’un 194. maddesi ile bu kurala istisna getirilmiş ve aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması esası kabul edilmiştir. Bu düzenleme ile malik olmayan eşe, aile konutu ile ilgili tapu kütüğüne şerh verilmesini isteme hakkı tanınmış, eşlerin aile konutu ile ilgili bazı hukuksal işlemlerinin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilerek eşlerin hukuki işlem özgürlüğü “Aile birliğinin” korunması amacıyla sınırlandırılmıştır.
Tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa dahi aile konutuna ilişkin olarak; eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemeyecek, aile konutunu devredemeyecek ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamayacaktır.
Malik olmayan eşin izni için şekil şartı bulunmamakla birlikte, iznin açık olması gerekmektedir. Açık rızanın varlığını ispat yükü ise aile konutu ile ilgili tasarrufta bulunana aittir. Öte yandan; TMK’nın 194. maddesinde öngörülen sınırlandırma, taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulduğu için değil, konut aile konutu vasfı taşıdığı için getirilmiştir. Bu sebeple taşınmazın tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Nitekim aile konutu şerhi kurucu değil açıklayıcı niteliktedir.
Bu durumda; Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca malik olan eş tarafından diğer eşin açık rızası alınmadan aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması durumunda yapılan bu işlemin “geçerli” kabul edilemeyeceği emredici hüküm gereğidir. Diğer eşin geçerli olmayan işlemin iptali için dava açabileceği kuşkusuzdur.
Yapılan açıklamalar çerçevesinde somut olaya gelince; dava konusu taşınmazın, 11.02.2013 tarihinde ipotekli olarak davalı eş … tarafından satın alındığı ve davalı eş aleyhine başlatılan icra takibine konu borcun ödenememesi sebebiyle, davalı eş adına kayıtlıyken 05.06.2015 tarihinde davalı …’a devredildiği, dava konusu taşınmazın devir işlemlerinin yapıldığı sırada davacı eşin de hazır bulunduğu ve taşınmaz satım bedelini elden teslim aldığı, aynı gün davalı eş aleyhine başlatılan icra takibine konu olan borcun davacı eş tarafından ipotek alacaklısı banka vekiline havale edildiği bu hususun dinlenen tanık beyanı ve banka kaydı ile sabit olduğu anlaşılmaktadır. Yukarıda da açıklandığı üzere, Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi yetkili eşin izni için bir geçerlilik şekli öngörmemiştir. Bıı nedenle söz konusu izin bir şekle tabi olmadan, sözlü olarak dahi verilebilir. Ancak maddenin ifadesinden de anlaşılacağı üzere, iznin “Açık” olması gerekir. Bu itibarla davacı ile davalı eş …’ın ortak karar ile taşınmazı davalı …’a sattıkları, bu durumda davacının evin satılmasında açık rızasının olduğunun kabulü gerektiği anlaşılmakla davanın reddine karar verilmesi gerekirken, delillerin takdirinde hataya düşülerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmayıp, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Temyiz edilen hükmün yukarıda gösterilen sebeple BOZULMASINA, duruşma için takdir olunan 3.050 TL. vekalet ücretinin Hüsamettin’den alınıp Ali’ye verilmesine, temyiz peşin harcının istek halinde yatırana geri verilmesine, dosyanın ilgili bölge adliye mahkemesi hukuk dairesine gönderilmesine oybirliğiyle karar verildi. 22.09.2021 (Çar.)”
Eski Tarihli Geçmiş Uygulama
Hemen belirtmek gerekir ki Yargıtayın konuya ilişkin geçmiş uygulamalarında verdiği kararlar ile tam ters yöndeydi. Daha açık bir deyişle TMK’da tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunacağı düzenlenmiş (TMK m. 1023) olduğundan tapu kütüğünde aile konutu şerhi bulunmayan taşınmazın, iyiniyetli üçüncü kişiler tarafından satın alınması durumunda malik olmayan eşin tapu iptal ve tescil davası açamayacağı ve satışı yahut diğer tasarrufları iptal ettiremeyeceği kabul edilmekteydi.
Örnekler kararlardan bir tanesinin tam metni aşağıdaki gibidir:
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2012/1567 E., 2013/579 K., 24/04/2013 T.
“4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun 194.maddesi III.Fıkrası hükmü ile rıza alınmadan yapılacak işlemleri önleyebilmek amacıyla, tapu kütüğüne şerh verilmesi olanağı getirilmiştir. Ancak hemen belirmek gerekir ki anılan madde ile tapuya güven ilkesine bir istisna getirilmiş değildir (Kılıçoğlu; age, s. 20).
Nitekim aynı ilkeler, Hukuk Genel Kurulu’nun 04.10.2006 gün ve 2006/2-591 E., 2006/624 K. sayılı ilamında da benimsenmiştir. Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş tarafından, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmemesi halinde, işlem tarafı iyiniyetli üçüncü kişinin ayni hak kazanımı 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nu 1023.maddesi hükmü ile korunmuştur.
Bilindiği üzere, 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun 1023.maddesi, tapuya güven ilkesini öngörmektedir. 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun 194.maddesi III.fıkrası ise, tapuya güven ilkesinin aynen sürdürülmekte olduğunun bir ifadesidir(Kılıçoğlu; age, s. 20).
Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; dosya içerisindeki belgelerden, taşınmaz üzerine, 29.06.2004 tarihinde B..Makine San. Tic. A.Ş. lehine 50.000.000.000 TL bedelli 1.derece ipotek tesis edildiği, bu sırada taşınmazın kaydında aile konutu şerhi bulunmadığı anlaşılmaktadır. Öte yandan, davacı tarafından davalı B.. Makine San. Tic. A.Ş.’nin kötü niyetli olduğu da ispatlanmış değildir.
Şu hale göre, tapuya güven ilkesini esas alan Türk Medeni Kanunu’nun 1023.maddesi koşulları işlem tarafı olan davalı B.. Makine San. Tic. A.Ş. lehine gerçekleşmiştir.
Hal böyle olunca; Yerel mahkemece, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Direnme kararı bu nedenlerle bozulmalıdır.
S O N U Ç : Davalı B.. Makine San. Tic. A.Ş. vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, aynı Kanunun 440.maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 24.04.2013 gününde oyçokluğu ile karar verildi.”
Bilgilerinize sunarız.
